Cyprus Property | Antonis Loizou

Русский

UK FREE PHONE 08000326203

INTERNATIONAL+357 25 871 552

Home Search Golf Properties Press Centre About Us Contact Us  

Press Centre > Άρθρα

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου, FRICS - LinkedIn Profile

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS

Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες  Chartered Surveyors

 

Press Centre

Articles
News & Exhibitions
Questions & Answers
Ελληνικά Άρθρα
Publications

Information

About Cyprus



 

 

Αποδώσεις από Ακίνητα

19 Μαρτίου 2017

Subscribe to our monthly newsletters.

Χρόνος για δημιουργία επενδυτικών ταμείων Κύπρου;

Για ψηλού κόστους επενδύσεις και για εκείνα που έχουν ένα κάπως αβέβαιο μέλλον με δύσκολη πώληση/διάθεση και με ψηλό κόστος διαχείρισης, οι ζητούμενες αποδόσεις είναι της τάξης του 6%-6½% (π.χ. συγκροτήματα κτιρίων), ενώ για πιο περίπλοκες επενδύσεις όπως ξενοδοχεία που χρειάζονται περιοδικές ανακαινίσεις και η αξία τους βασίζεται στον τουρισμό, η αναμενόμενη απόδοση ίσως να ξεπερνά το 10%-12%. Ασφαλώς κάθε επένδυση θα πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά ανά είδος και όσο λιγότερο ελκυστική είναι μια επένδυση, τόσο είναι και η αναμενόμενη αύξηση της απόδοσης.

Οι αποδόσεις από τα Κυπριακά ακίνητα ήταν πάντοτε σε χαμηλά επίπεδα. Η απόδοση ενός ακινήτου αναφέρεται στο επίπεδο του ενοικίου σε σχέση με την τρέχουσα αξία. ΄Ετσι εάν ένα διαμέρισμα έχει τρέχουσα αξία €100.000 και το συνολικό χρονιαίο ενοίκιο είναι €5.000, η απόδοση εκφράζεται ως 5%.

Οι αποδόσεις για τα Κυπριακά ακίνητα ήταν πάντοτε χαμηλές, αλλά μέχρι το έτος 2008 υπήρχαν και σταθερές αυξήσεις σε αξίες της τάξης του 5%-7%/έτος. Ως εκ τούτου μια απόδοση του 5% προϋπόθετε και την κεφαλαιακή αύξηση η οποία ως συνολική απόδοση ανέρχετο σε 10%-12%/έτος. Αυτό συγκρινόμενο με τον τόκο κατάθεσης (2008) του 5%-6% έδειχνε ότι τα ακίνητα είχαν την πρωτιά.

Η κατάσταση τώρα είναι διαφορετική και κατά μέσο όρο για το ίδιο ακίνητο δείχνει μια απόδοση 3%-4%, αλλά χωρίς αυξήσεις στο άμεσο μέλλον της αξίας του. Ταυτόχρονα όμως και οι τόκοι κατάθεσης είναι τώρα 1 1/5% (στην Κύπρο) και ½% στο εξωτερικό (και σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχει και ρήτρα/χρέωση για τις καταθέσεις). Και πάλι εδώ η επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με τις καταθέσεις υπερτερεί.

Βέβαια από το εισόδημα από ακίνητο ο επενδυτής θα πρέπει να λάβει υπόψη τόσο τους διάφορους φόρους και τα έξοδα που κατά μέσο όρο ανέρχονται σε ένα επίπεδο 30% αφήνοντας έτσι (έστω 4% απόδοση) είναι καθαρό εισόδημα ±2½% (νοουμένου ότι το ενοίκιο εισπράττεται κανονικά). Και πάλι οι αποδόσεις των ακινήτων υπερτερούν από τις καταθέσεις, εκτός, ίσως, από τα Κυβερνητικά ομόλογα.

Ως Κύπριοι δείχνουμε μια ιδιαίτερη προτίμηση σε επενδύσεις σε ακίνητα διότι «τα βλέπεις, τα αγγίζεις, τα διατηρείς για μελλοντική προίκα, τα υποθηκεύεις κλπ».

Σας παραθέτουμε ένα συγκριτικό πίνακα που ετοίμασε ο σύνδεσμος RICS Κύπρου που δείχνει μια ιστορική ανάλυση (2010-2016), χωρίς όμως μεγάλες διαφορές.

ΚΥΠΡΟΣ

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

9/2016

Διαμερίσματα

 

3.60%

3.80%

3.80%

3.80%

3.80%

3.90%

4.00%

Κατοικίες

 

1.90%

2.00%

2.00%

1.90%

2.00%

2.00%

2.00%

Καταστήματα

 

6.00%

5.90%

6.00%

5.30%

5.30%

5.20%

5.40%

Αποθήκες

 

4.80%

4.80%

4.70%

4.50%

4.30%

4.30%

4.40%

Γραφεία

 

4.80%

4.60%

4.60%

4.30%

4.40%

4.50%

4.50%

Για ψηλού κόστους επενδύσεις και για εκείνα που έχουν ένα κάπως αβέβαιο μέλλον με δύσκολη πώληση/διάθεση και με ψηλό κόστος διαχείρισης, οι ζητούμενες αποδόσεις είναι της τάξης του 6%-6½% (π.χ. συγκροτήματα κτιρίων), ενώ για πιο περίπλοκες επενδύσεις όπως ξενοδοχεία που χρειάζονται περιοδικές ανακαινίσεις και η αξία τους βασίζεται στον τουρισμό, η αναμενόμενη απόδοση ίσως να ξεπερνά το 10%-12%. Ασφαλώς κάθε επένδυση θα πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά ανά είδος και όσο λιγότερο ελκυστική είναι μια επένδυση, τόσο είναι και η αναμενόμενη αύξηση της απόδοσης.

Μετά το καταστροφικό Bail in του 2013, ξένοι επενδυτές κλίμακας ζητούσαν απόδοση από τα Κυπριακά ακίνητα 6%-7%/έτος αλλά με την καλυτέρευση της οικονομίας μείωσαν τις απαιτήσεις τους σε ±5½% (εμπορικά ακίνητα).

Εκείνο το οποίο είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι οι αποδώσεις από επαύλεις που ενοικιάζονται σε σύντομα χρονικά διαστήματα (short lets) ιδιαίτερα στην περιοχή του Πρωταρά - Αγίας Νάπας. Επαύλεις πλησίον της παραλίας 3 υπνοδωματίων, έχουν μια ενοικιαστική αξία γύρω στις €2.500-€3.000/εβδομάδα (Ιούλιο/Αύγουστο) και €1.500-€2.000/εβδομάδα εκτός της περιόδου αυτής – σε μια συνολική περίοδο ενοικίασης γύρω στους 6 μήνες. Ταυτόχρονα επαύλεις επί της παραλίας των 4 υπνοδωματίων, δείχνουν μια ενοικιαστική αξία (Ιούλιο/ Αύγουστο) γύρω στις €3.500-€4.000/εβδομάδα και εκτός €2.500-€3.000/ εβδομάδα. Ζήτηση υπάρχει και για την Πάφο, αλλά σε πολύ πιο κάτω επίπεδα ενοικίου.

Αυτά τα short/holiday lets που συνήθως ενοικιάζονται από οργανωμένες εταιρείες, εμπεριέχουν και αυξημένα έξοδα που φθάνουν το επίπεδο του 25% του συνολικού εισοδήματος (μεσιτικά, ζημιές κλπ) ενώ τα εισοδήματα δεν δηλώνονται στις τοπικές Αρχές-Φόρο Εισοδήματος!!

Επανερχόμενοι στον Πρωταρά/Αγία Νάπα, η ζήτηση αύξησε τις αξίες τέτοιων επαύλεων σε μεγάλο ποσοστό. Τόσο με την ανέγερση της Μαρίνας της Αγίας Νάπας, εκείνης του Πρωταρά και το αναμενόμενο γήπεδο γκολφ, θα αυξήσουν την ζήτηση, τον χρόνο ενοικίασης και ασφαλώς το επίπεδο των ενοικίων/ αξία του ακινήτου.

Θα συνεχισθεί όμως αυτή η πρωτόγνωρη ζήτηση για το μεσοπρόθεσμο μέλλον; Η ζήτηση υπάρχει τώρα λόγω της κατάστασης στην Τουρκία και Αίγυπτο με την κάθετη αύξηση της ζήτησης για ξενοδοχεία που ίσως να μην συνεχιστεί πέραν των 2-3 ετών (εξαρτώμενο από τα πιο πάνω). Ως εκ τούτου, ίσως, μακροπρόθεσμα να μην επιτυγχάνονται αυτές οι αποδώσεις, αλλά αυτή την στιγμή αυτού του είδους οι αποδώσεις είναι και οι πιο ελκυστικές.

www.aloizou.com.cy | www.aloizou.ru

Disclaimer / Copyright / Privacy Policy | Site Map

Copyright © 2017 Antonis Loizou & Associates All rights reserved.
Development by Pansophic Software