Αγορά ακινήτου προς ενοικίαση

Aug 19, 2020

Η αγορά ακινήτων προς ενοικίαση υπήρχε ανέκαθεν ως μια προτιμητέα επένδυση, ιδιαίτερα για Κυπρίους και που επεκτείνεται και εκτός Κύπρου, όπως Ελλάδα (κυρίως Αθήνα) και Βρετανία (κυρίως Λονδίνο) και πανεπιστημιουπόλεις, τόσο στην Κύπρο, όσο και στο εξωτερικό, με στόχο τους φοιτητές.

Με την σημερινή κατάσταση που επικρατεί στους τόκους κατάθεσης (αρνητικό επιτόκιο), η σχεδόν αβέβαιη επικερδότητα των τραπεζών μας (ορισμένες), η αναμενόμενη αύξησης στις τιμές ορισμένων ειδών ακινήτων και η ύπαρξη μιας επένδυσης που μπορεί κάποιος επενδυτής να την «δει και να την αγγίξει» (σε αντίθεση με επενδύσεις σε μετοχές), όπως και η διαχείριση της επένδυσης από τον ίδιο τον επενδυτή, σε αντίθεση με επενδυτικά ταμεία κ.λπ., είναι ορισμένους από τους λόγους που οι Κύπριοι επενδυτές προτιμούν αυτού του είδους την επένδυση (η μακροχρόνια επένδυση για σκοπούς προίκας/στέγης/παιδιών/μεταβίβαση σε παιδιά κ.λπ., όπως και η υποθήκευση ακίνητης ιδιοκτησίας για εξασφάλιση χρημάτων είναι ένα επιπλέον προσόν). Στο θέμα της απόδοσης στις καταθέσεις (αρνητικές) έχουν τώρα ένα ρίσκο μικρό μεν (μέχρι €100.000), ενώ επενδύσεις στις μέχρι πρόσφατα “solid” διεθνείς εταιρείες, όπως αερογραμμές/βιομηχανίες κ.λπ., που τώρα βρίσκονται σε όχι στην καλύτερη οικονομική θέση, βοηθούν στην όλη κατάσταση της προσέλκυσης ενδιαφέροντος προς επενδύσεις ακινήτων για εισόδημα.

Όπως έχουν σήμερα τα δεδομένα οι αποδόσεις σε ακίνητα μπορούν να καταταγούν ως ακολούθως και που αφορούν ακίνητα εντός των πόλεων και σε τουριστικές περιοχές (βάσει των δεδομένων του RICS Κύπρου):

Κατοικίες 2.6%
Διαμερίσματα 5.0%
Καταστήματα 5.7%
Γραφεία 5.7%
Αποθήκες 5.3%
Δεν συμφωνούμε ιδιαίτερα με τις πιο πάνω αποδόσεις που, βάσει της εμπειρίας μας, είναι σε πιο χαμηλά επίπεδα.

Ανεξάρτητα της πιο πάνω στατιστικής, επενδυτές κάποιου επιπέδου, ζητούν απόδοση 5%-7%, ποσοστό πολύ ψηλό και ίσως ανέφικτο, αλλά αυτό είναι το δεδομένο της αγοράς.

Η απόδοση σε ακίνητα με τα Κυπριακά δεδομένα, υπολογίζονται βάσει του κόστους αγοράς (ή αγοραία αξία του ακινήτου) σε σχέση με το αναμενόμενο ετήσιο ενοίκιο. Αυτό δεν είναι ιδιαίτερα ορθό βάσει των διεθνών προδιαγραφών, διότι δεν λαμβάνονται (στην Κύπρο) υπόψη οι κενές περίοδοι (μη ενοικίασης), επιδιορθώσεις, κοινόχρηστα τα οποία πιθανώς θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης, αποσβέσεις κ.λπ., ενώ στο κόστος αγοράς/επένδυσης θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μεταβιβαστικά και τυχόν αρχικές επενδύσεις, όπως αρχικές επιδιορθώσεις/αναβαθμίσεις. Ως εκ τούτου παρουσιάζεται η εξής εικόνα ως παράδειγμα:

Κυπριακή προσέγγιση Διεθνής προσέγγιση
Αγοραία αξία
(περιλαμβάνει και μεταβιβαστικά) €200.000 €200.000
Εισοδήματα/χρόνο €12.000 €12.000
Μείον για έξοδα διαχείρισης
Δημοτικοί φόροι ιδιοκτησίας
& κτηματικοί φόροι €1.500
Κενές περίοδοι €1.000
Άλλα έξοδα (συντήρηση κ.λπ.) €500
Συνολικό εισόδημα €12.000 €9.000
Απόδοση ±6% ±4.50%

Ως εκ τούτου παρατηρούμε ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ των δύο προσεγγίσεων (η απόδοση αυτή είναι προ της ύπαρξης του φόρου εισοδήματος).

Στα Κυπριακά κυρίως δεδομένα θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και τα πιο κάτω:

Ποιότητα ενοικιαστή:
Να δοθεί ιδιαίτερη σημασία στην δυνατότητα του ενοικιαστή να ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του, παρά στο ύψος του ενοικίου, έχοντας ως στόχο την μακροχρόνια παραμονή του, διότι με κάθε αλλαγή ενοικιαστή, χρειάζεται επιπλέον της πιθανής προμήθειας στον κτηματομεσίτη (συνήθως είναι μηνιαίο ενοίκιο + ΦΠΑ) και τις επιδιορθώσεις/μπογιατίσματα και τυχόν άλλες απαιτήσεις του νέου ενοικιαστή.

Διαδικασίες έξωσης:
Όσον αφορά τους θέσμιους ενοικιαστές, υπάρχει τώρα μια νέα διαδικασία “express” με έξωση εντός περιόδου 3-6 μηνών και με δυνατότητα είσπραξης παλαιών οφειλών ενοικίου εντός 12 μηνών, αυτό όμως δεν ισχύει για τα μη θέσμια ενοίκια.

Κοινόχρηστα:
Καλύτερα να τα προσθέσετε στο ενοίκιο παρά να βασιστείτε στην πληρωμή τους από τον ενοικιαστή σας. Έχοντας υπόψη ότι στο τέλος, η μη πληρωμή των κοινοχρήστων από τον ενοικιαστή, βαραίνει τον ιδιοκτήτη.

Χώρος Στάθμευσης:
Ιδιαίτερα σημαντικό στην προτίμηση των ενοικιαστών είναι να έχουν τουλάχιστον 1 χώρο στάθμευσης (σε διαμερίσματα) και πρόσθετα της απαίτησης του νόμου, 1-2 σε μεγαλύτερες μονάδες εμπορικής χρήσης για καταστήματα. Εκτός από τον ιδιωτικό χώρο στάθμευσης, δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο μέγεθος των καταστημάτων (τουλάχιστον 60 τ.μ.) και με ανάλογο πλατύ πεζοδρόμιο (ιδιωτικό) που του προσφέρεται η δυνατότητα χρήσης όπως café/μπαράκι κλπ.

Μελλοντικά θέματα/έξοδα:
Όπως η αντικατάσταση του ανελκυστήρα, βαφή/συντήρηση της οικοδομής εξωτερικά/εσωτερικά των κοινόχρηστων χώρων και άλλα. Ελέγξετε λοιπόν τι σας αναμένει προ της επένδυσης ως μέρος της αρχικής επένδυσης.

Διαχειριστική επιτροπή:
Ελέγξετε εάν υπάρχει και εάν λειτουργεί. Μέγιστο προσόν η ύπαρξη μιας αποτελεσματικής διαχειριστικής επιτροπής, ενώ ο νέος νόμος για κοινόχρηστα έχει πολλές ελλείψεις και ανεφάρμοστες πρόνοιες, αυξάνοντας το ρίσκο του επενδυτή.
Νέου τύπου ενοικιάσεις/Airbnb:
Πολύ ελκυστικές αποδόσεις γύρω στο 10% αλλά χρειάζεται η έντονη παρουσία του ιδιοκτήτη με τα ανάλογα έξοδα, ενώ η καλή συμπεριφορά/διαχείριση του ιδιοκτήτη είναι ένα αναγκαίο δεδομένο. Προσέξετε την ενοικίαση μέσω των διάφορων εξειδικευμένων κτηματομεσιτών (προμήθεια ±20%) και την τυχόν οχληρία που προκαλούν αυτοί οι περιστασιακοί ενοικιαστές, για να μην βρεθείτε κατηγορούμενοι – ίδε και νέες πρόνοιες με το Υφυπουργείο Τουρισμού.

Απόδοση V Αυξημένη Αξία:
Είναι δεδομένες οι χαμηλές αποδόσεις, αλλά θα πρέπει να λαμβάνετε υπόψη και εάν το ακίνητο που επενδύετε έχει δυνατότητα αύξησης της αξίας (capital appreciation). Ασφαλώς όταν υπάρχει και έχει αυτήν την προοπτική, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη σε μια αποδοχή χαμηλότερης απόδοσης.

Ασφαλιστική Κάλυψη:
Προσέξετε στους όρους της ασφαλιστικής κάλυψης της μονάδας σας με τα διάφορα «κόλπα» τα οποία σκαρφίζονται οι διάφορες ασφαλιστικές εταιρείας, όπως ο όρος «new for old”, η ύπαρξη ασφάλειας για τρίτους, οι διάφοροι «κρυφοί όροι» που αναφέρονται σε μη κάλυψη για κενές μονάδες πέραν των 30 ημερών, στην μη πληρωμή για (κατά την άποψη της ασφαλιστικής εταιρείας) κακοτεχνίες της οικοδομής γενικά, υπενοικίαση και τόσα άλλα που δεν αναφέρονται στο έγγραφο ασφάλισης, παρά μόνο στα μικρά γράμματα, τα οποία έρχονται στην επιφάνεια μόνο μετά το ατύχημα/υποβολή αιτήματος για αποζημίωση.

Ως εκ τούτου στο θέμα απόδοσης επένδυσης σε ακίνητα, δεν είναι ξεκάθαρο και τα πιο πάνω μεταξύ άλλων θα πρέπει να ληφθούν υπόψη.

ENQUIRY

info@aloizou.com.cy

View Wishlist

(+357) 7778 7771